Đất bị giải tỏa có chuyển nhượng được không

Đất bị giải tỏa có chuyển nhượng được không

Luật sư Nguyễn Thanh Tuân

Đất bị giải tỏa có chuyển nhượng được không

Đất bị giải tỏa có chuyển nhượng được không
Đất bị giải tỏa có chuyển nhượng được không
Đất bị giải tỏa có chuyển nhượng được không

CÂU HỎI

Chào Luật sư, cho cháu hỏi một việc ạ: Nhà con có miếng đất bán cho người ta mà lúc đặt cọc thì hẹn ngày bên mua phải trả đủ tiền, còn nếu trong một thời gian không trả đủ tiền thì sẽ mất cọc. Nhưng trong thời gian đó người mua không đến mua và đòi lấy lại tiền (đất nhà con bán là Đất giải tỏa). Vậy cho cháu hỏi nếu người mua nhờ chính quyền giải quyết thì liệu bên nào có lợi ạ. Cháu cảm ơn.

Lê Thị Xuân - Bắc Giang.

TRẢ LỜI

Cảm ơn bạn đã tin tưởng Văn phòng Luât sư Nguyễn Thanh Tuân. Trên cơ sở sự trình bày của bạn, chúng tôi có ý kiến sơ bộ như sau:

Theo thông tin do bạn cung cấp, đất nhà bạn thuộc trường hợp “đất (bị) giải tỏa”. Tuy nhiên, chúng tôi thấy “đất (bị) giải tỏa” là một thuật ngữ không có ý nghĩa về mặt pháp lý. Theo quy định của Luật đất đai hiện hành, Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước quản lý, cá nhân, tổ chức có thể được cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) theo quy định của pháp luật.

Kết quả hình ảnh cho Đất bị giải tỏa có chuyển nhượng được không

Quyền sử dụng đất là một tài sản (hay Quyền về tài sản), có thể tặng cho, cầm cố, thế chấp, chuyển nhượng…). Quyền sử dụng đất hình thành khi được cấp cho tổ chức, cá nhân sử dụng theo đúng mục đích sử dụng đã được cơ quan có thẩm quyền ấn định cho thửa đất tương ứng. Và Quyền sử dụng đất của một tổ chức, cá nhân chỉ chấm dứt tồn tại khi thửa đất không còn (sụt, lở đất), hoặc bị cơ quan có thẩm quyền thu hồi bằng một quyết định hành chính tương ứng.

“Đất thuộc diện quy hoạch” là đất thuộc về một khu vực mà ở đó cơ quan có thẩm quyền đã công bố kế hoạch sử dụng đất mới, dẫn đến hậu quả là tất cả các tổ chức, cá nhân hiện đang có Quyền sử dụng đất ở trong khu vực đó đều sẽ bị thu hồi Quyền sử dụng đất để giao cho Người quản lý, sử dụng đất mới, theo các mục đích đã được công bố trong nội dung quy hoạch.

Do bạn không nói rõ lô đất mà nhà bạn định bán đã có Sổ đổ (Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất) hay chưa, nên chúng tôi sẽ đưa ra hai trường hợp (khả năng) với giả định rằng gia đình bạn đã được cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất (Sổ đỏ), như sau:

TRƯỜNG HỢP THỨ NHẤT – Gia đình bạn đã có Sổ đỏ, đất đang thuộc diện quy hoạch, nhưng vẫn chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện (theo quy định tại đoạn đầu tiên của khoản 2 Điều 49 - Luật đất đai 2013), hoặc đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện nhưng không ảnh hưởng đến Quyền sử dụng đất của gia đình bạn; VÀ CHƯA có Quyết định thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền. Theo quan điểm của chúng tôi, đây là điểm mới của Luât đất đai 2013, khi so với Luật đất đai 2003, có tác dụng xóa “Quy hoặc treo”.

Theo quy định Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013, Người sử dụng đất được phép chuyển nhượng Quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện:

- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ một số trường hợp của người nhận thừa kế quyền sử dụng đất.

- Đất không có tranh chấp

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án

- Trong thời hạn sử dụng đất

Như vậy, trong TRƯỜNG HỢP THỨ NHẤT này, Quyền sử dụng đất của gia đình bạn vẫn còn tồn tại như một tài sản hợp pháp, vì vậy hoàn toàn có thể chuyển nhượng. Nếu Bên chuyển nhượng và Bên Nhận chuyển nhượng đã có thỏa thuận về đặt cọc, thì phải thực hiện.

Tuy nhiên, đến đây chúng tôi thấy cũng cần phải làm rõ một việc: Đó là Bên Chuyển nhượng không đương nhiên có nghĩa vụ phải nói cho Bên Nhận chuyển nhượng về việc đất nằm trong khu quy hoạch, nếu việc quy hoạch không ảnh hưởng đến quyền chuyển nhượng Quyền sử dụng đất. Vì vậy, tìm hiểu về tình trạng pháp lý (quy hoạch, thu hồi Quyền sử dụng đất, giải tỏa nhà…) là việc của Bên Nhận chuyển nhượng, phải tự tìm hiều bằng chi phí của mình trước khi quyết định “mua” đất.

Trong trường hợp đang đề cập, nếu có tranh chấp về Tiền đặt cọc, thì Bên Chuyển nhượng có lợi thế, có thể được giữ luôn Tiền đặt cọc, vì Hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất là hợp pháp và Bên Chuyển nhượng không có vi phạm đối với Hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất.

TRƯỜNG HỢP THỨ HAI - Đất đã có Sổ đỏ, đang thuộc diện quy hoạch, đã có Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, và kế hoạch đó làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến (làm thay đổi) mục đích sử dụng đất hay Quyền sử dụng đất của gia đình bạn; VÀ/hoặc ĐÃ CÓ có Quyết định thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền.

Trong trường hợp này, thì Quyền sử dụng đất của gia đình bạn đã bị ảnh hưởng nghiêm trọng (do mục đích sử dụng đất bị thay đổi), hoặc đã không còn tồn tại trên thực tế. Hai bên đã “mua/bán” thứ không còn tồn tại, hoặc không được phép “mua/bán”.

Theo quy định tại đoạn thứ Hai, khoản 2 Điều 49 – Luật Đất đai 2013: “Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực PHẢI chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch, được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật”.

Xét về mặt pháp lý, Hợp đồng Chuyển nhượng Quyền sử dụng đất trong TRƯỜNG HỢP THỨ HAI này, nếu đã giao kết, sẽ vô hiệu toàn bộ. Đến đây lại có thể có hai Khả năng:

KHẢ NĂNG THỨ NHẤT: Có thể coi tranh chấp tiền đặt cọc chỉ là tranh chấp dân sự, Hợp đồng Chuyển nhượng vô hiệu toàn bộ, xử lý theo quy định tương ứng của pháp luật về Hợp đồng vô hiệu, các bên trả lại cho nhau những gì đã nhận. Gia đình bạn phải trả lại tiền đặt cọc cho Bên Nhận chuyển nhượng 

KHẢ NĂNG THỨ HAI: Nếu có thể tìm thấy một số dấu hiệu của sự cố ý không trung thực của Bên Chuyển nhượng, là dấu hiệu của các hành vi “Lừa đảo”, “Lạm dụng tín nhiệm để chiếm đoạt tài sản…”, thì Bên Chuyển nhượng có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về các tội phạm tương ứng theo quy định của Bộ Luật Hình sự hiện hành.